Το Ανώτατο Διοικητικό Δικαστήριο εξέδωσε την υπ΄ αριθμ. 730/2023 απόφασή του (ΣτΕ 730/2023), σύμφωνα με την οποία, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος υπεραξίας η πώληση ακινήτου επιχείρησης σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση της διατήρησης του ποσού της υπεραξίας στην εταιρεία, μετά τον σχηματισμό ιδιαίτερου λογαριασμού αφορολόγητου αποθεματικού.
Όταν είχε πρωτοεισαχθεί ο Νόμος 3220/2004, με τον οποίο εισήχθη ο θεσμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων, ο νομοθέτης ήθελε να καταστήσει πιο ελκυστικό τον θεσμό και μάλιστα με την προσθήκη της πώλησης και επαναμίσθωσης των ακινήτων (sale and lease back). Η τότε πρακτική ήταν η σύναψη συμβάσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων, που η επιχείρηση έχει προηγουμένως μεταβιβάσει στις εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης, διατηρώντας έτσι τη χρήση και συνεχίζοντας την εκμετάλλευση και αξιοποίηση αυτών για τις λειτουργικές ανάγκες της επιχείρησης.
Για την προώθηση των παραπάνω σκοπών προβλέφθηκε, μεταξύ άλλων φορολογικών κινήτρων, η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος υπεραξίας, η οποία προσδιορίζεται συγκεκριμένα ως η προκύπτουσα από την πώληση ακινήτου επιχείρησης σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση της διατήρησης του ποσού της υπεραξίας στην εταιρεία, μέσω του σχηματισμού ιδιαίτερου λογαριασμού αφορολόγητου αποθεματικού, το οποίο φορολογείται, μόνον σε περίπτωση διανομής ή διάλυσης της επιχείρησης, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Για τον προσδιορισμό της υπεραξίας, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται αυτή, που ορίζεται στη σύμβαση.
Η φορολογική αρχή είχε κρίνει ότι το αφορολόγητο αποθεματικό θα μπορούσε να σχηματισθεί μέχρι του ποσού, που θα προέκυπτε μετά την αφαίρεση από τα κέρδη χρήσης της ελεγχόμενης του υπολοίπου ζημιών προηγουμένων χρήσεων, όπως ορίζεται με τις διατάξεις της εμπορικής νομοθεσίας (ν. 2190/1920 όπως ίσχυε κατά την κρινόμενη χρήση) και ότι, επομένως, το τμήμα της υπεραξίας, που δεν μπορούσε να εμφανισθεί σε λογαριασμό αφορολόγητου αποθεματικού λόγω μη επάρκειας κερδών, υπάγεται σε φορολογία.
Με την εν λόγω απόφαση κρίθηκε ότι δεν μπορούν να εφαρμοσθούν οι διατάξεις περί ανωνύμων εταιρειών στην ένδικη περίπτωση και ότι η έκπτωση του αφορολόγητου αποθεματικού (υπεραξίας) ήταν νόμιμη. Όπως αποφάνθηκε το ΣτΕ, η προϋπόθεση απαλλαγής είναι αυτοτελής και δεν σχετίζεται με άλλες ειδικές φορολογικές διατάξεις, πολλώ δε μάλλον με προϋποθέσεις τιθέμενες από λοιπές μη φορολογικές διατάξεις της εμπορικής νομοθεσίας, οι οποίες, αν εφαρμόζονταν, θα οδηγούσαν κατ’ ουσίαν στη φορολόγηση της παραπάνω υπεραξίας. Με αυτόν τον τρόπο, όμως, ο επιδιωκόμενος σκοπός του νομοθέτη δεν θα επιτελούνταν. Επομένως, το Δικαστήριο ορθώς προέβη στην αναγνώριση της έκπτωσης του αποθεματικού και στη μη φορολόγησή του.
Sale and lease back: Φόρος υπεραξίας και αφορολόγητο αποθεματικό
